管理会社を変えるときの流れと、確認しておきたいこと
管理会社を変えたいと思ったとき、最初に確かめるのは、今の契約が「管理委託契約」なのか「サブリース（一括借上げ）」なのかという点です。どちらも「管理会社に任せている」状態に見えますが、法律上の扱いがまったく違います。
管理委託契約は、オーナー様が管理会社に管理の仕事を頼む契約で、民法の委任（準委任）にあたります。民法651条では、委任は当事者のどちらからでもいつでも解除できるとされています。ただし、相手にとって不利な時期に解除した場合などは、損害の賠償が必要になることがあります。実際には、契約書に解約予告の期間や解約時の費用が定められていることが多いので、まずはその条項に従って進めることになります。
サブリースは、サブリース会社がオーナー様から建物を借り上げ、入居者の方に又貸しする契約です。この場合、サブリース会社は法律上オーナー様の「借主」になります。借地借家法では、貸主の側から更新を拒んだり解約を申し入れたりするには正当事由が必要とされていて、オーナー様からの解約は管理委託契約に比べて難しくなることがあります。サブリースの解約を考えている場合は、弁護士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
管理委託契約であれば、次に契約書の中身を確認します。見ておきたいのは、解約を何か月前までに伝える必要があるか、契約期間と自動更新の定め、解約するときに費用がかかるかどうかです。賃貸住宅管理業法では、登録を受けた管理業者は、管理受託契約を結ぶときに、管理業務の内容や報酬、契約期間、更新や解除に関する事項などを書面で交付することになっています。手元に契約書が見つからない場合は、今の管理会社に写しを求めることができます。
解約の方針が決まったら、今の管理会社から引き継ぐものを洗い出します。入居者ごとの賃貸借契約書と重要事項説明書の控え、予備を含めた鍵、家賃の入金状況と滞納がある場合の記録、これまでの修繕の記録や設備の保証書などです。入居者の方が保証会社を利用している場合は、保証会社への届け出が必要になることもあるので、保証契約の有無もあわせて確認します。
引継ぎで特に注意したいのが敷金です。敷金は、退去のときに入居者の方へ返す義務がオーナー様（貸主）にあるお金です（民法622条の2）。管理会社が敷金を預かっていたのか、オーナー様の口座に入っているのかによって、引継ぎの方法が変わります。誰の分がいくら、どこにあるのかを一覧にし、退去時の精算をどう進めるのかを、切り替えの前に決めておきます。
入居中の方との賃貸借契約は、管理会社が変わってもそのまま続きます。入居者の方に新しく契約を結び直していただく必要はありません。ただし、管理会社が変わることは書面でお知らせする必要があります。家賃の振込先が変わる場合は、いつの家賃から新しい口座になるのかを日付ではっきり伝えることが大切です。振込先の変更は、入居者の方が最も戸惑いやすいところです。
切り替えの日は、解約予告の期間に合わせて決めます。家賃の締め日と送金日の区切りにそろえると、切り替えの月の収支が分かりやすくなります。解約は書面で伝え、控えを残しておくと、予告期間の起算日をめぐる食い違いを防げます。切り替えの月は、今の管理会社が集金した家賃の送金と、その月の管理料の精算を、どちらの会社がどこまで行うのかを事前に決めておきます。
当社にご相談いただく場合は、今の契約書を拝見するところから一緒に進めます。入居者の方へのお知らせは、当社がオーナー様のお名前で作成し、新しい振込先と入居者向けポータルのご案内を載せます。これまでの敷金はオーナー様のもとに置いたまま、当社が入居者ごとの残高を記録します。管理料は賃料と共益費の5%（税込）で、空室の間はかかりません。毎月の収支報告書をお届けし、修繕は業者の見積書をそのままお見せして、どこからご承認をいただくかをオーナー様に決めていただきます。